All’esito di una procedura competitiva di vendita di un complesso immobiliare acquisito all’attivo di un Fallimento, con un contratto di locazione pendente e stipulato dallo stesso Fallimento in corso di procedura, il conduttore dell’immobile aggiudicato ad un terzo, sul presupposto che fosse stato violato il proprio diritto di prelazione ex L. 392/1978, proponeva reclamo ai sensi dell’art. 36, LF contro il provvedimento autorizzativo del Comitato dei Creditori che ne aveva consentito la vendita, reclamo che veniva accolto dal Giudice Delegato. Il provvedimento veniva quindi impugnato dall’aggiudicatario e il Tribunale di Roma, in composizione collegiale, accoglieva la richiesta, considerando inapplicabile il predetto diritto di prelazione in sede di vendita concorsuale. Il Tribunale di Roma nel solco dell’ “insegnamento giurisprudenziale e dottrinale […]”, ha ritenuto, tra l’altro, di condividere l’incompatibilità del predetto diritto “nell’esigenza di tutelare il ceto creditorio, che assume valore prioritario rispetto alla tutela del prelazione”, e comunque “escluso, da ultimo, che dal generico richiamo alla L. n. 392/1978, contenuto nel contratto di locazione, potesse farsi derivare la volontà delle parti (i.e., della curatela e della Fondazione conduttrice) di riconoscere a quest’ultima il diritto di prelazione”, come si poteva desumere anche dalla posizione della Curatela. Le questioni giuridiche sottese concernevano la sorte del contratto di locazione stipulato dal curatore con l’autorizzazione del comitato dei creditori, dopo l’apertura della procedura, a seguito dell’aggiudicazione al terzo dell’immobile locato in sede di procedura competitiva di vendita, con precipuo riferimento alla cd. prelazione urbana a favore del conduttore. La sentenza della Corte di Cassazione a seguito dell’impugnazione da parte del conduttore, è interessante poiché chiarisce – richiamando anche il dibattito giurisprudenziale e dottrinale che è stato registrato – che l’istituto della prelazione legale “non può essere ritenuto ontologicamente e strutturalmente incompatibile con le vendite coattive, siano esse realizzate nelle procedure esecutive individuali ovvero nella diversa sede delle procedure competitive” nelle procedure concorsuali, “in caso di subentro del curatore nel contratto di locazione già in essere al momento della” apertura della procedura concorsuale, trattandosi di ipotesi diversa da quella del contratto stipulato dalla procedura. Con riferimento al caso di specie, la Corte di Cassazione ha stabilito il seguente principio di diritto: “In materia di vendita competitiva svolta ai sensi dell’art. 107 1. fall., la stipula da parte del curatore, a ciò autorizzato dal comitato dei creditori, ex art. 560, 2 comma, c.p.c. e 107, 2 comma, I. fall., di un contratto di locazione non determina di per sé la spettanza in favore del conduttore altresì della prelazione legale ex art. 38 1. n. 392/78, dovendo essa, per risultare compatibile con le finalità liquidatorie della procedura, fondarsi su una previsione espressa, in favore del conduttore stesso, di una clausola di prelazione convenzionale; la natura straordinaria di tale atto necessita, secondo lo schema già delineato per il contratto di affitto d’azienda dall’art. 104 bis, 5 comma, I. fall., della previa autorizzazione degli organi della procedura, in coerenza con una norma che esprime un principio generale, in ordine alla gestione dei beni suscettibili di vendita coattiva, immanente a tale fase strumentale della più ampia liquidazione concorsuale”.
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